El apartamento de alquiler más caro de Madrid en el buscador Idealista cuesta 16.000 euros al mes y es propiedad de un matrimonio de Venezuela cuya empresa constructora ha participado en grandes obras para el Gobierno de su país. Viven en Miami y es su agente inmobiliaria quien recibe a los interesados en la calle a las puertas del vestíbulo de 650 metros cuadrados, el mayor de la capital de España. Porque todo debía ser exclusivo en un edificio proyectado hace 10 años en plena milla de oro del barrio de Salamanca, diseñado por un arquitecto de prestigio, Rafael de La-Hoz, con el objetivo de encontrar 44 propietarios capaces de pagar entre 3 y 17 millones por una vivienda. Eso es Lagasca 99. “Está en construcción y ya es un mito”, decía una valla junto a la obra. Así lo reseña un reportaje de Fernando Peinado, Patricia R. Blanco y Daniel Grasso para El País.
La vivienda en alquiler tiene 284 metros cuadrados, repartidos en cinco habitaciones con cinco cuartos de baño. La agente inmobiliaria informa al final de la visita de que aceptan rebajas: “Yo creo que por 14.000 sí se podría considerar”. A ello habría que sumar un mes más de fianza y dos de garantía adicionales. Total, 56.000 euros antes de habitarlo. El dueño afirma por teléfono que no le faltan clientes potenciales, entre ellos, ejecutivos y diplomáticos. “Siempre habrá gente que lo va a querer. Este apartamento es como un ferrari”.
Lagasca 99 se abrió a un mercado global a la búsqueda de 44 propietarios igualmente exclusivos, que comenzaron a recibir sus llaves a partir de diciembre de 2018. Sus promotores no tardaron mucho en encontrarlos porque los multimillonarios no son vulnerables a las crisis y era un buen producto de inversión. De la identidad de sus compradores poco se publicitó en su día; son cuestiones que se resuelven con mucha discreción, hasta que hace unas semanas salió Lagasca 99 en los Papeles de Pandora (publicados por EL PAÍS entre otros medios internacionales). El segundo hombre más rico de Colombia, el banquero Jaime Gilinski, era dueño de una de esas viviendas. Una consulta en el Registro de la Propiedad ha permitido cuadrar en parte el exclusivo microcosmos de los 44 propietarios de este singular edificio, aunque de 13 de ellos no se sabe su identidad porque se ocultan tras sociedades opacas.
Uno de cada tres apartamentos está en manos de empresas opacas
Más de la mitad de los compradores procede de América: once de México, seis de Estados Unidos, cinco de Venezuela, dos de Colombia y uno de Perú. Entre estos no podía faltar un magnate del petróleo tejano, Bryan Sheffield. Tres son empresarios con vinculaciones con el Gobierno de Venezuela: el matrimonio del citado piso más caro de Madrid y cuya empresa ha sido subcontratada por la constructora brasileña Odebrecht, envuelta en un gran escándalo de corrupción en América Latina; Tomás Niembro, mano derecha de Víctor Vargas, El banquero de Chávez, y Luis Otero Cervela, que según la televisión estadounidense Univision fue accionista de Rowberrow Trading Corp, una empresa relacionada con el fraude al fondo de pensiones de la petrolera venezolana PDVSA.
Entre los vecinos españoles destacan dos empresarios: Alberto Palatchi, fundador de Pronovias, y Jesús Núñez Velázquez, fundador de la Universidad Alfonso X el Sabio. Hay un representante de la que podría denominarse nueva élite digital, como el emprendedor español Ander Michelena, que en 2016 vendió su start-up a la multinacional de comercio electrónico eBay por casi 150 millones de euros. Y no podía faltar un toque de aristocracia española: el duque de Lerma (Fernando Larios y Fernández de Córdoba) y el nieto del marqués de Suanzes (Ignacio de la Rocha).
La mitad de los apartamentos (22) tienen una empresa como propietario. A primera vista están casi todas en España, son “sociedades limitadas” constituidas en Madrid, dedicadas a la compraventa de inmuebles y con sede en la misma calle de Lagasca. Pero en 15 inmuebles la empresa no tiene actividad ni es la dueña real, sino que sirve para ocultar una persona (u otra sociedad) que reside en el extranjero. El análisis de los accionistas reales revela que solo cuatro propietarios están en España. Cinco son sociedades en México, cuya información mercantil apenas está digitalizada. Dos más aparecen en Estados Unidos, con sociedades a nombres de abogados que representan, en realidad, a clientes mexicanos. En Venezuela y en China están otros dos propietarios, aunque controlan su parte de Lagasca 99 a través de una sociedad de Nueva Zelanda.
En 13 casos El País no ha podido establecer la identidad última del comprador porque están inscritas en registros donde no es necesario facilitar esa información, como el del Estado de Delaware en EEUU; o porque están a nombre de un testaferro profesional. Son dos instrumentos que, en la inmensa industria de las sociedades pantalla, permiten ocultar la identidad real de los dueños de inmuebles, cuentas bancarias o bienes en todo el mundo, “una práctica que no es ilegal pero sí muy utilizada” por quienes buscan blanquear dinero o evadir impuestos, explica Benjamí Anglès Juanpere, profesor de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC).
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Lagasca 99 tiene dos piscinas, sauna, baño turco y una terraza común en la octava planta con vistas asombrosas. Cuenta con 156 plazas de garaje repartidas en tres plantas aunque solo cinco estaban ocupadas en uno de los pisos el pasado viernes por la tarde. Durante este verano, casi nadie subió a la piscina de la última planta. “El pobre socorrista se pasó los días solo, achicharrado, pero es que debe estar ahí por legislación”, dice uno de los propietarios, que pide mantener el anonimato. Es lo que tiene un edificio convertido en vehículo de inversión.
Lagasca 99 es un anticipo del Madrid que viene. Las grandes fortunas del mundo han puesto sus miras en una capital relativamente asequible y el mercado inmobiliario de distritos como Salamanca, Chamberí y Centro se está adaptando a esos deseos. “Madrid es una de las ciudades más deseables para inversión residencial prime”, valora un informe de 2020 de la consultora londinense Knight Frank. “La ciudad ofrece precios competitivos comparada con otras capitales europeas y una calidad de los desarrollos que ahora empieza a rivalizar con Londres, París y Nueva York”. De hecho, juega en la liga de las 46 principales ciudades del mundo en cuanto a inversión residencial de lujo, según la misma organización. Antes de la pandemia, los precios en Madrid estaban creciendo a un ritmo del 4,6% anual, situando a la capital como el destino número nueve del mundo. Tras la leve caída de 2020, que según los datos de Idealista no afectó a las viviendas de más de un millón de euros del madrileño barrio de Salamanca, Knight Frank prevé que este año los precios de los inmuebles de lujo en Madrid subirán un 3%.
La multinacional canadiense Colliers, encargada de la comercialización de Lagasca 99, califica de éxito la operación, promovida por la socimi Lar y el fondo estadounidense Pimco. A las ventas de los pisos ayudaron la expectación que generó durante años la obra y los premios de arquitectura. Según el director gerente de Colliers en Madrid, Luis Valdés, a los clientes latinoamericanos les atraen los precios, tres veces más baratos que Londres, donde el metro cuadrado ronda los 30.000 euros. Jaume Roig Hernando, profesor de la Universidad Politécnica de Cataluña y experto en vivienda, apunta otro factor más: “A Madrid están llegando muchos clientes internacionales, especialmente latinoamericanos, para buscar inversiones seguras y evitar los riesgos de moneda en sus países” porque el precio de la vivienda de lujo se mantiene estable. Aunque la explosión de viviendas de lujo concentradas en un zona también genera problemas: impide la “mixticidad urbana”, es decir, que pueda caber un amplio abanico de ciudadanos con distintas posibilidades económicas. “Cuanta menos densidad de población existe, más metros cuadrados pueden tener las viviendas y, por definición, serán más caras” y tan solo accesibles a un público más selecto, de manera que quienes tienen menor renta son expulsados del centro, considera Sergio Nasarre, director de la Cátedra Unesco de Vivienda en la Universitat Rovira i Virgili.
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Madrid es el cierre de un triángulo mundial: una residencia en su país de origen, otra en EEUU y otra en Europa. Aquí pasan temporadas a veces muy breves, por ejemplo en Navidades o cuando el Real Madrid juega grandes partidos. “Madrid tiene tres atractivos muy importantes para estos clientes: la T-4, el Museo del Prado y el Bernabéu”, dice Valdés, de Colliers.
En Lagasca 99 no hay convivencia entre vecinos porque apenas coinciden. Si acaso, ellos o sus representantes se encuentran durante las juntas de la comunidad de propietarios. Pero, a pesar de haber transcurrido solo tres años desde la entrega de llaves, las asambleas son un continuo foco de conflictos. En julio de 2019 se desprendieron piezas metálicas de la fachada a poca distancia de unos viandantes, según las actas de la junta de propietarios, a las que ha tenido acceso Eñ País. Una inspección posterior detectó 147 deficiencias. Los propietarios han efectuado una reclamación contra el arquitecto del edificio, Rafael de La-Hoz, y los demás intervinientes en el proceso constructivo.
La fachada ha sido reparada y ya no es un riesgo pasar por ahí, según aseguran un portavoz del arquitecto y el presidente de la comunidad, el socio de Deloitte Fernando Baldellou-Solano. Ha sido una de cientos de incidencias que han tenido con las instalaciones, según dice por teléfono el presidente. Añade que es lo común, y resta importancia a los defectos: “Si alguien piensa que un edificio como este, como todos en España, lo van a hacer bien a la primera, está equivocado. Ya nos gustaría”.
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El diseño de la fachada ha provocado fuertes discusiones entre propietarios, según un par de dueños que piden anonimato. El presidente, de origen español, pidió una reforma para ganar intimidad en la primera junta, delante del arquitecto premiado, según un propietario venezolano. Las grandes cristaleras del edificio fueron pensadas para mejorar las vistas y dotar de luz a las viviendas, pero no son la mejor solución en las estrechas calles del centro de Madrid porque sus residentes pueden ser vistos fácilmente por los vecinos de los edificios contiguos y por los viandantes. La costosa propuesta de reforma indignó a otros compradores. Todos habían tenido la oportunidad de examinar lo que estaban adquiriendo. “En Venezuela dicen que el dinero no lo cagan los pájaros”, dice un propietario. “Cuando yo intervine me apoyaron los mexicanos y los colombianos y ellos pensaron lo mismo. No iban a pagar el capricho personal de nadie. Además, si cambias la fachada, el edificio es otro y el arquitecto tendría que devolver los premios”. El tema fue aparcado, pero la tensión quedó en el ambiente.
Como pasa en muchas comunidades de vecinos, los ricos también discuten. Han prohibido el uso durante la madrugada de la piscina, spa y saunas debido a las molestias que causaban algunos residentes, según las actas de las juntas. Tampoco pueden organizar fiestas en esos espacios comunes: el acceso ha sido restringido a uno o dos invitados por cada propietario. Otro problema ha sido el alto número de impagos de la comunidad, centralizado en 10 propietarios morosos que han sido advertidos. Según el presidente de los vecinos, Baldellou-Solano, esa fue una cuestión puntual: “A día de hoy la morosidad no llega al 1% y se centra en un propietario, que no puede pagar por razones personales”. A pesar de todo, el abogado madrileño Manuel Gutiérrez de Granda, que en el registro español aparece como administrador de tres sociedades titulares de sus respectivos inmuebles en Lagasca, considera que el ambiente es “normal”: “No hay gente rara que vaya por los pasillos acompañada de tres guardaespaldas”.
One Hyde Park, el referente londinense de Lagasca 99, es un símbolo no solo del lujo en el corazón de las grandes capitales europeas, sino también de inversiones opacas. Según informó el diario The Guardian en 2012, casi el 80% de los 72 apartamentos habían sido comprados por sociedades offshore, la mayoría registradas en las Islas Vírgenes Británicas. En Lagasca 99 y aún teniendo acceso a bases de datos como los 11,9 millones de documentos de los Papeles de Pandora, El País no ha podido establecer quién es el dueño real de varios apartamentos porque está oculto tras una sociedad offshore.
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Como explica José María Peláez, inspector de Hacienda, cuando hay varias sociedades interpuestas, se pierde la información directa: “Bancos, notarios o inmobiliarias obligados a dar la voz de alarma contra el blanqueo pierden el rastro y la capacidad de determinar si el origen de los fondos es lícito”.
Según la organización anticorrupción con sede en Berlín, Transparencia Internacional, en los últimos años, España ha sido especialmente vulnerable al blanqueo de capitales a través del sector inmobiliario. Lugares como la Costa del Sol y Marbella han estado salpicados en las últimas décadas por operaciones policiales vinculadas al crimen organizado internacional que casi siempre involucran grandes inversiones inmobiliarias en inmensas villas de lujo. Pero las grandes ciudades no están exentas: “El mercado inmobiliario de lujo es un clásico instrumento para lavar dinero y las autoridades españolas aún no cuentan con las mejores medidas necesarias para erradicar el problema”, critica David Martínez, director de esa organización en España.
Una de esas medidas prevé eliminar el anonimato: España aún no ha creado el registro de titular real, obligatorio tras una directiva europea de 2018. El problema de ese directorio, dice el inspector Peláez, es que a pesar de que aumente la transparencia, la delincuencia económica podrá seguir burlando los controles.
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“El que quiera blanquear conoce las argucias para seguir haciéndolo”, continúa Peláez. “El banco español cumplirá con las obligaciones legales haciéndoles rellenar formularios sobre el origen de los fondos, pero no tiene capacidad para hacer una labor detectivesca, viajar al país de origen y comprobar la veracidad”.
